上周房小白给大家算了一下房贷利率上涨之前与之后的还贷金额差距，以一套总价500万的房产为例，首付30%，则首付款为150万，贷款额为350万。按30年分期还贷，以等额本金和等额本息的方式还款，利率上涨后比上涨前分别需要多还的利息为121085.42与173340.66元。当然，贷款金额越多，差距也就越大。

此时，担心利息还会继续一路高歌的“房奴”们，就开始问房小白关于提前还贷的事儿。

1.提前还款的种类

提前还款的种类大约可分为五种。

第一种，全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清。

第二种，部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。

第三种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

第四种，部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

第五种，剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。

房小白在这里提醒大家，第一种情况虽然不用还剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退还的；第二、第三种情况会节省较多的利息；第四种情况会减小月供负担，但利息节省程度略小于第二种；第五种情况则会增加月供，减少部分利息，但相对而言不是合算的。

2.不同还款方式提前还款小建议

理财专家建议，提前还款的本质要义，应在于尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。

等额本息与等额本金两种还款法相比而言，由于同样贷款贷了一段时间后，“等额本息还款法”所要支付的利息将高于“等额本金还款法”，而在提前还贷时已支付的利息是不退还的，这就相对多支付了许多原本不应该提前支付的利息。因此，如果有提前还贷打算的，选择“等额本金还款法”贷款比较划算。

按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已经超过50%——80%被偿还完毕，剩下的月供本金占比重大，利息数量极少。此时，提前还款省下的钱并不多，而且大部分钱，大部分压力都扛过去了，剩下的小部分也没必要一下子全交付出去。

等额本息的还款方式过半则提前还款不划算，那么对于采用等额本金还款方式还房贷的人来说，按照等额本金的计算方法，一般情况下，当还款时间超过三分之一时，提前还款就不划算了。因为此时利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是绝对不会少的。

房小白敲重点：

重点一:若是本就有提前还贷打算的，还款方式选择“等额本金还款法”

重点二:等额本息还款法若还款年限已过半，等额本金还款法若还款年限超三分之一，则选择提前还款是不划算的。