一、交易贷款

1、交易贷款的定义：

具有完全民事行为能力的自然人，购买本市住房时，以其所购买的产权住房做为抵押物，保证向银行申请的住房商业性贷款按时还款。

2、交易贷款分类：

A公积金贷款（交易后）；B、二手房买卖商业贷款（交易前）。

3、交易贷款要件：

卖方：夫妻双方身份证（原件），夫妻双方户口本（原件），结婚证（离婚证，离婚协议或法院判决书原件），房证（原件），契证（原件）。
买方：夫妻双方身份证（原件），夫妻双方户口本（原件），结婚证（离婚证，离婚协议或法院判决书原件），夫妻双方收入证明，银行流水（近半年以上），足额首付款证明（需要到银行窗口打印并盖章或把首付款存在贷款银行），银行还款卡（细则请咨询信贷专员）。

4、注：买卖双方需提供夫妻双方要件(如下):

① 户口本： 
    a要求有首页、户主页（且未注销的），
    b若买卖双方是至今单身，户口本婚姻状态栏要体现“未婚”字样。
    c若买卖双方是离婚单身，户口本婚姻状态栏要体现“离婚”字样。
    d若买卖双方是已婚的，户口本婚姻状态栏要体现“已婚”字样。
②要求买卖双方身份证，户口本，结婚证（姓名，证件号码）三者一致，如有不一致的，需要到户口所在地的民政局，派出所更改。
③若客户为军人，要提供身份证+军官证+部队开具的同一人证明、户籍证明。
④收入证明：
    a要真实、有效，且在辽宁省工商行政管理局能搜索到。
    b收入证明需要与银行个人征信报告中的信息一致。
    c各银行都有固定收入证明版本（可向信贷专员索要电子版本）。
    d必须加盖单位公章或人事章（劳资章），黑色碳素笔填写且不得涂改。
    e收入证明必须是月还款的二倍以上（夫妻合计，包括负债），单人月收入超过壹万元需要提供个人所得税发票。
⑤如果客户征信中体现有信用卡欠款，还需要到银行窗口还款并保留还款凭证，若已还清，是征信更新较慢，那就要提供银行不欠款证明。
⑥银行要求的其他相关贷款材料，请详询信贷专员。

5、贷款额度及年限界定：

确定贷款成数和现行利率：

首套：贷8成，首付2成，最低可执行八五折利率

二套：贷7成，首付3成，实行基准利率上浮10%”。

三套：银行政策不给贷款。

判断几套住房：

①从未贷过款：算首套；

②买过房但未贷过款：算首套；

③贷过款，房子卖了，算首套

④婚前一方贷过款，卖了算首套

⑤曾经用公积金贷过款，房产已卖，再次商贷，算首套。

注：贷款指个人住房贷款或抵押贷款，车贷和第三方抵押不算

二套做首套、三套贷款、外地户口等情况具体情况具体分析，与贷款专员联系

6.确定贷款年限：

①借款人年龄：男周岁不超过65岁，女周岁不超过60岁；

②房龄：30-房龄-1（不支持顶贷）。

7.要件核对注意事项：

备件过程中要核对身份证、户口本、结婚证明、房证、契证等证件的名字、身份证号码、地址、面积是否一致，如有问题及时沟通解决。

8.签字审批：

A买卖双方带齐证件原件到贷款部签约中心进行贷款签字；

B买方需在签字银行办理还款卡；

C要件齐全后，七个工作日内完成审批及下银行承诺函。

9.过户、抵押及放款：

A资金监管：

①区监：除在市房地产大厦办理过户的房屋，正常贷款资金监管都为区资金监管，简称区监；

②并流：是从更名过户开始银行在20个工作日放款到房产局资金监管账户，2--3个工作日卖方一次性收到首付款和银行贷款。

B抵押方式：

①区监：为下发新房证后在办理抵押手续；

②并流：是过户时直接办理抵押手续抵押；

C收款时间：

①区监：是下房证后，卖方收到首付款，客户进完抵押；20个工作日左右银行放款，钱直接打到房产局；资金监管账户房主可在2-3个工作日收到钱；

②并流：是从更名过户开始银行在20个工作日放款到房；产局资金监管账户，2--3个工作日卖方一次性；收到首付款和银行贷款。

二、抵押贷款

1、抵押贷款条件：

A房龄在15年以内，最长可贷10年，银行利率一般为基准利率上浮30%——40%。

B面积在60㎡以上；

C贷款年限+借款人年龄，男周岁不超过65周岁，女周岁不超过60周岁；

D贷款金额为评估值的5--6成（五年内的房子能贷6成，需征信良好，有银行流水和其它资产）。

2、抵押贷款要件：

A身份证；B户口本；C婚姻证明（参考交易贷款）；D收入证明（参考交易贷款）；E房证；F契证；G、近半年银行流水（在银行窗口打印盖章）；H营业执照副本复印件盖公章；I、其它资产、财力证明；

* 注：需提供夫妻双方要件。

* 需核对证件的名字、号码，房契证的面积、地址、有无抵押或查封，是否需要离婚析产等

3、抵押贷款流程（30个工作日）：

确定方案→2、备件看房→3、签字→4、审批→5、抵押→6、出它项→7、放款。

三、公积金贷款:

市公积金

1、贷款条件：

A公积金连续缴存半年以上；

B必须是住宅（面积无要求）；

C名下无负债（贷款、信用卡欠款…）或担保，征信良好；

D必须是交易后贷款；

E必须资金监管（资金监管单上必须写明公积金贷款金额）；

F房龄在20年以内。

2、贷款额度及贷款年限：

A首次贷款房龄在十年内的能贷过户值的7成，十年外的能贷6成；

B征信不良会降低贷款成数（连续不超过3次，累计不超过5次）；

C单方最高能贷50万，夫妻双方最高能贷70万,家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额90万元。

D贷款额=缴存额÷缴存比例×0.35×12×贷款年限

E贷款年限=25-房龄，最长贷20年；

F借款人年龄+贷款年限，男周岁不超过65岁，女周岁不超过60岁

G缴存额、缴存比例可询问单位财务或登录公积金网站输入借款人身份证号与公积金卡号查询。

3.公积金客户办理贷款所需要件：
    夫妻双方身份证（原件），夫妻双方户口本（原件），结婚证（离婚证，离婚协议或法院判决书原件），公积金卡。

4．公积金贷款客户的注意事项：
    ① 户口本：
        a要求有首页、户主页（未注销的），并且本人页要体现身份证号码。
        b若买卖双方是至今单身，户口本婚姻状态栏要体现“未婚”字样。
        c若买卖双方是离婚单身，户口本婚姻状态栏要体现“离婚”字样。
        d若买卖双方是已婚的，户口本婚姻状态栏要体现“已婚”字样。
    ②要求身份证，户口本，结婚证（姓名，证件号码）三者一致，如有不一致的，需要到户口所在地的民政局，派出所更改。
    ③市公积金连续缴存六个月，省公积金连续缴存三个月。
    ④若配偶为军人，要提供身份证+军官证+部队开具的同一人证明。
    ⑤若客户为第三方派遣缴纳，还需要提供劳动合同（原件），社保证明、派遣公司情况说明。
    ⑥如果客户征信中体现有信用卡欠款，需要提供个人版征信报告，若未还款需要到银行窗口还款并保留还款凭证，若已还款，是征信更新较慢，那就要提供银行不欠款证明或还款明细加盖银行公章。
    ⑦如征信体现出客户名下其他贷款未结清，需要提供结清证明及个人版征信报告。

省直公积金

1、与市公积金的区别：

①夫妻双方省直组合最高可贷60万；单方省直最高贷40万。

②除了正常市直公积金贷款要件外还需提供交易审批表；

③30-房龄（最长25年）

④连续缴存三个月，可以申请贷款。

⑤省直公积金的计算公式为：贷款额=缴存基数*系数(0.4)*12*贷款年限

异地公积金

1、在浑南公积金处办理；

2、政策同市直公积金

提取公积金：

1、全款购房：房证下发后直接到管理中心提取；

2、客户商贷购房：月还款 3个月以上在银行打印还款对账单，就可以在公积金管理中心提取全年月还款额；

3、客户公积金贷款购房：就不可以提取公积金了，只可以转成还款额；

4、没买过房产：那只能等终止劳动关系或者退休后提取。