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从拿地看房企在城市区位选择高标准
编辑:    发布时间:2019-11-16 14:06:12    浏览次数:254
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邹平爱家房产网资讯内容提示:正逢融资寒冬,这个冬天,对于大数房企来说,很艰难,但只有熬过去才能看见春天!可不幸的是,很多企业熬不住,已经出局。

正逢融资寒冬,这个冬天,对于大数房企来说,很艰难,但只有熬过去才能看见春天!可不幸的是,很多企业熬不住,已经出局。
掐指一算,今年只剩下1个半月了。年底交答卷进入了倒计时,房企们正在加猛劲!

时过境迁!以前能指望的指望不上了,眼下想办法来自救,是房企们的重中自重。靠卖房加快资金的流转,快速回收资金,房企们销售“厮杀”迭起。
 
虽然还未到年终总结的时候,但是我们不妨先来回顾一下,今年年初业内人士分享的预测观点,这些观点虽然没有展开全面的分析,但是已命中了行业发展的基本面。眼下很多企业开始筹备来年的战略布局和发展计划,这些观点或许可提供一些启发参考。
 
下面是2019年初,三好咖啡馆老俞在某金融公司年会做的交流分享,个人观点,以期抛砖引玉。
 
房地产企业何去何从?
 
纵观地产TOP50企业,全国化的城市布局绝大部分都在这张图的覆盖范围内。深耕的核心城市,基本都离不开这15个。目前90%的房企全国布局,都瞄准5大城市群,长三角、珠三角、环黄渤海、中部、西部。


还是大城市靠谱
2018年下半年开始,扩张激进的房企,又纷纷回撤到一二线核心城市。
 受房地产调控政策影响,房地产市场两极分化明显,全民红利逐步消失。
有专家分析称:2018年,一方面,棚改货币化退潮,使三四线楼市的前景受到影响;另一方面,在监管层的督促下,一线城市的供地规模有明显提升。一线城市虽然调控仍然严厉,但市场潜在需求规模较大,且“利空出尽”。三四五线城市的销售不乐观,二线城市调控相对更灵活,房企的战略重心逐步向核心一二线城市回归。

  
稳定才是王道
趋势1:“稳字当头”
 
稳定是行业之福。无数地产大佬表示,一个稳定、健康、持续增长的行业才是企业之福,今天无论政府、开发商,抑或消费者,其实内心都不希望房价大起大落。比如身处一个大起大落的行业,开发商是很难做战略,很难安心专注做好产品、好服务,而不得不更多去猜摸政策动向。
 
理性才最安全
趋势2:2019回归理性
 
数据显示,2018年全国土地流拍率创历史新高。全国范围全年共流拍土地1808块,相比去年的936块增长93.16%。
 
中国指数研究院数据显示,部分城市流拍现象突出。
 
以北京地区为例,2018年流拍7宗,流拍率达到10%。而2013年-2017年,北京宅地总流拍数量仅为6宗。
 
2018年12月,深圳市宝安区西乡铁岗地区地块因无企业报价而流拍,为深圳近十年来首次流拍的住宅用地。
 
值得注意的是,一线城市2018年共推出土地620块,而2017年推出土地640块。
 
数据显示,2018年,一线城市流拍土地21宗,二线城市流拍519宗,三四线城市流拍1268宗。三四线城市流拍数量远超一二线城市。
 
具体看,一线城市流拍土地建设用地面积合计88.08万平方米,起始价合计364.1亿元。
 
二线城市流拍土地建设用地面积合计2599.99万平方米,起始价合计1526.99亿元。
 
三四线城市流拍土地建设用地面积5849.87万平方米,起始价合计1712.98亿元。2018年,三四线城市推出土地20015块,2017年则推出土地17876块。
 
并购 “爆发年”
趋势3:漏屋又遇连夜雨
 
从2018年开始的中央去杠杆、融资收紧又把房企通过以前“借新账还旧账”的玩法又遏制了;去杠杆之后的2018,银行、信托、地产私募、资管,这些过去常用的融资渠道大门逐渐关闭,门槛越抬越高,很多中小房企融资20%利息的高代价,也依旧融不到钱。
  
一城一策
趋势4:城市轮动机会
 
2019年房企会维稳,未来房地产将从过去2、3年的小周期转变为5年甚至更长时间的弱周期,但从单一区域、单一城市来看,中国市场太大,区域、城市之间发展是不平均的,政策对不同区域,城市的定位和政策红利也是有时间差,这也就是说,不同城市也必然产生轮动性楼市机会,周期性机会。
 
跟着感觉走?
趋势5:一颗红心向太阳
 
拿地在城市区位选择就要高标准,一则跟着城市发展方向,跟着城市规划走;二则二是看区位发展成熟度;三是跟着轨道交通走;
 
这就好比,类似龙光、融信在拿地时候,龙光在大湾区一直强调地铁口、做轨道交通物业,而融信在杭州围绕地铁2号线全面布局……这样的好处在于,价值更有保障,可以经受熊市的考验。

组队刷怪
趋势6:拿地是房地产商的事?
 
拿地前端,如何获取更多的土地信息?如何与政府建立面对面的通道?如何强化与地主方建立多渠道、多方式的连接?这是拿地的前端能力。开发商作为开发主力,往往是被政府所不喜好的,政府喜欢长期可靠的税务来源。
 
 明年地产调控会如何?金融政策会不会松绑?目前猜测声不断,我们也会陆续分享业内人士及大佬的预判看法,敬请关注!


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